Investir dans un immeuble de rapport : est-ce rentable ?

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De nombreux investisseurs rêvent d’investir dans un immeuble de rapport, toutefois il ne s’agit pas d’un projet facile à monter, et ce n’est pas non plus un investissement à court terme. En effet, acheter un immeuble de rapport est un actif convoité, désiré faisant souvent fantasmer. Contrairement à ce que de nombreux gens croient, l’achat d’un immeuble de rapport n’est pas réservé uniquement aux riches propriétaires fonciers.

 

Points essentiels concernant un investissement dans un immeuble de rapport

 

 

Comme son nom l’indique, un immeuble de rapport doit servir un bon rapport/locatif. Compte tenu des coûts d’entretien, des assurances, des impôts fonciers et des loyers pratiqués en général, on peut projeter d’investir immeuble de rapport s’il sert au moins 7% à 8% de rendement, notamment si vous avez contracté un crédit bancaire pour l’acquérir.

D’un point de vue strictement financier, pour qu’un immeuble de rapport soit rentable, dans l’idéal, il est préférable qu’il soit auto-financé.

 

Les avantages et inconvénients de l’achat immeuble de rapport

 

En achetant un immeuble de rapport, vous achetez en même temps plusieurs appartements. Vous n’avez donc pas de copropriété. Vous êtes le seul à décider des prestataires, des travaux à faire, de la date de ces travaux, etc. Comme vous achetez plusieurs appartements à la fois, le frais de notaire est moins élevé que pour l’achat d’un seul appartement.

  • Le prix de revient d’une unité locative est en général moins élevé que pour le prix de revient d’un seul appartement. En effet, acheter un immeuble locatif, c’est comme acheter des appartements en lot. Ainsi, le prix au m² est plus faible. Par conséquent, vous aurez une rentabilité plus élevée car votre prix de revient est moindre.
  • Il est plus facile de gérer tous les appartements car ils se trouvent au même endroit. Les rendements sont améliorés car vous pouvez réduire les charges des appartements afin d’augmenter les loyers perçus. En investissant sur un seul appartement, la perte de votre locataire va entraîner une absence totale de revenus locatifs. En revanche, avec une maison de rapport, si l’un de vos locataires s’en va ou a un retard de paiement, vous pouvez encore compter sur les autres locataires en ce qui concerne vos remboursements de crédits.

En réalité, plus vous avez plusieurs appartements à louer dans un immeuble, moins votre investissement est risqué. Il est à noter qu’acheter un immeuble de rapport dans l’ancien vous permet de jouer avec une fiscalité avantageuse, le but étant d’optimiser les rendements. En effet, l’ancien coûte moins cher qu’un neuf, alors que sa rentabilité est plus importante.

Comme toute chose, avec un immeuble de rapport, vous n’avez pas uniquement que des avantages, car il y a aussi des inconvénients même s’ils ne présentent que peu. En effet, les inconvénients sont surtout liés aux peurs, en tant qu’investisseurs, ou bien pour celles du banquier. Par ailleurs, l’un des désavantages d’un immeuble de rapport est bien entendu son prix. En effet, ils sont plus chers à l’achat.

L’autre inconvénient des immeubles de rapport est que lorsque vous décidez de les revendre, c’est tout ou rien. Il est plus difficile en effet de revendre un immeuble qu’une maison unifamiliale ou encore un seul appartement. Certes, il est possible de revendre à la découpe, toutefois ce processus implique de nombreuses démarches administratives.

 

Les charges et les autres surprises liées à l’achat immeuble

 

En tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, toutes les charges d’entretien et notamment le ravalement de façade, les mises aux normes, la toiture, l’électricité dans les parties communes, la toiture, etc. sont à votre charge. Le coût de ces charges est souvent important car vous êtes seul à supporter la totalité. Il est donc judicieux de bien introduire ces frais dans votre plan de financement afin d’éviter de se retrouver dans l’obligation de devoir payer de sommes importantes. Avant d’investir dans un immeuble, il est conseillé de bien se renseigner sur tous les travaux effectués récemment.

N’hésitez pas à demander toutes la factures et justificatifs des travaux faits. Pensez aussi à faire appel à un spécialiste des toitures afin qu’il puisse vous donner un avis sur l’état de la toiture, ainsi vous éviterez de payer une somme conséquente une fois que vous aurez acheté l’immeuble. N’oubliez pas non plus de vérifier la conformité urbanistique du bâtiment auprès des autorités locales. En effet, dans la plupart des pays, il existe des informations cadastrales pour chaque bâtiment qui précisent son affectation, ainsi que le nombre de logements qui y sont autorisés. Si vous avez des doutes, demandez des conseils en investissement immobilier.

 

Où faut-il acheter un immeuble de rapport et quelle est le plan de sortie ?

 

Investir dans un immeuble est plus rentable car cela demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé. L’emplacement est un point essentiel à en prendre en compte lorsqu’on veut investir dans un immeuble de rapport. En effet, il est important de le choisir en trouvant le meilleur ratio entre prix d’achat, c’est-à-dire il faut bien évidemment étudier le potentiel locatif et le potentiel effectif de location. Dans une ville, dite étudiante, comme Toulouse, Bordeaux, Montpellier, il est judicieux de chercher est de repérer des immeubles de rapport locatif en petite surface (studio, T1).

En période de bulle immobilière comme aujourd’hui, les centres-villes sont très recherchés, toutefois de nombreuses petites et moyennes villes ont autant de potentiel en termes de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par la plupart des investisseurs. Au moment même de l‘achat, il faut déjà mettre en place  la stratégie de sortie, et il est plus intéressant de vendre si l’achat était une bonne affaire au départ.

  • Un immeuble de rapport a vendre est certes plus difficile qu’une maison, cependant, l’idée consiste à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même en SCI pour libérer la trésorerie, soit en le transmettant à ses héritiers, soit en le revendant avec une bonne rentabilité.

Investir dans un immeuble de rapport est donc une bonne façon de faire fructifier votre capital, à condition de placer son argent dans un immeuble locatif de qualité. En effet, la valeur d’un bien immobilier peut vite baisser, si toutes les conditions n’ont pas été réunies au moment de l’achat, afin de permettre à votre placement immobilier locatif de perdurer dans le temps et d’être le plus rentable possible.

Auteur de l’article : La rédaction

2 commentaires sur “Investir dans un immeuble de rapport : est-ce rentable ?

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