La méthode ultime pour un investissement locatif réussit ! Les règles, réduction fiscale…

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Plusieurs sont les conseils à acquérir avant d’investir dans l’immobilier locatif au risque de prendre une mauvaise décision amenant à une situation critique. Certes, l’investissement locatif  peut être rentable, mais des conditions sont requises pour que l’affaire soit effectivement exploitable.

 

Les règles fondamentales pour réussir son investissement immobilier locatif

 

Il existe des règles fondamentales à respecter dont la première est le calcul de la rentabilité locative, théoriquement. Puis, il faut aussi comparer cette solution avec d’autres secteurs ou d’autres types d’investissements. L’investisseur potentiel est contraint de maîtriser en détails les intérêts d’un investissement locatif, mais les autres finalités des autres achats immobiliers ne sont pas à négliger quant à leurs intérêts.  En bref, un achat locatif doit être bien  réfléchi car c’est un investissement à long terme et onéreux.

Il est aussi à noter qu’avant de mettre l’immobilier sous contrat de location, l’investisseur doit être conscient des conditions liées au locataire et liées à la location.

·        Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal de l’investisseur, ni un ascendant, ni un descendant.

·        Le locataire doit disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur à certains plafonds.

Pour les conditions à la location, l’immobilier doit être loué à usage d’habitation principale dont  il existe une durée minimale de l’engagement pour pouvoir jouir d’une réduction d’impôt. En effet, la durée est 9 ans pour un investissement effectué avant septembre 2014, et de 6 à 12 ans pour un investissement subséquent à cette date. Un certain plafond détermine le loyer mensuel, toute charge comprise. À savoir que les plafonds de loyer dépendent de la surface de l’immobilier où un coefficient multiplicateur est en vigueur.

 

La réduction d’impôt  dans l’investissement locatif

 

Avis aux éventuels investisseurs immobilier locatif : la réduction d’impôt n’est applicable qu’aux immobiliers acquis entre le mois de janvier 2013 et le mois de décembre 2016, et que ces immobiliers sont localisés dans les zones A, Abis ou B1. Pour la zone B2, une dérogation spéciale est à étudier sous réserve d’un agrément de l’État. Une autre condition à étudier est le niveau de performance énergétique à conjuguer avec le type d’acquisition.

La réduction d’impôt est basée sur deux plafonds dont : 300 000 €/personne/an  et 5 500 € /m² de surface habitable. Le plafonnement global des avantages fiscaux est également à observer. Le taux de réduction d’impôt est relatif à la période d’investissement, c’est à dire avant septembre 2014, le taux est de 2% par an pendant 9 ans. Si l’investissement est postérieur à septembre 2014, le taux  de réduction dépend de la durée de l’engagement de location.

La loi Pinel permettrait une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement locatif dans le neuf respectivement pour les durées de l’engagement 6 ans, 9 ans et 12 ans. Un autre avantage amené par la loi Pinel est la possibilité de louer l’immobilier à un ascendant ou à un descendant. Investir dans l’ancien ne donne pas ces avantages.

 

Investir dans l’immobilier locatif tout en restant locataire

 

Un conseil qui peut être utile à un investisseur potentiel dans l’immobilier est de rester locataire et de ne pas acheter son logement bien qu’il en ait la possibilité.

  • Implicitement, le fait d’être propriétaire de l’immobilier d’habitation n’est pas une priorité absolue, ni une solution la plus rentable.
  • Explicitement, rester locataire dans un immeuble de rapport est pratique tout en réalisant des investissements immobiliers locatifs en faveur d’autrui. Les expériences vécues peuvent être partagées : par exemple le choix d’investissement ne présente pas trop de contraintes et tout budget peut trouver le niveau qui convient.

Ce qui est certain, pour les investisseurs immobiliers particuliers ou débutants, l’achat de la résidence principale n’est pas prudent si le programme ne prévoit une occupation supérieure à 6 ans, de manière à compenser la perte financière relative aux coûts d’acquisition. Il s’agit de bien soupeser entre acheter ou louer, sans pour autant délaisser l’idée d’un projet en immobilier locatif à mettre à disposition d’un locataire. Il faut au préalable se poser la question dans quoi investir ?

 

Dans quoi investir : une question fondamentale

 

Constituer un patrimoine requiert une tactique de diversification des placements. Disposer d’immobilier locatif est une stratégie de placement, mais il est important de temporiser en tenant compte de la situation qui prévaut, surtout durant la période où le risque de chute des prix est imminent.

L’immobilier classique ancien est un choix parmi tant d’autres qui vient en premier lorsque l’investisseur veut dans l’immédiat encaisser des loyers. Le conseil à donner, est de bien calculer la rentabilité surtout à la revente. Il ne faut jamais s’engager pour une affaire qui risque de mal tourner.  Il faut être très sélectif et avoir le minimum de connaissance en la matière. Pour un investisseur qui connaît bien le bricolage dans l’immobilier et qui peut restaurer à moindre coût les défauts d’un ancien logement, serait moins coûteux.

Pour un investisseur qui ne veut pas s’engager dans des biens immobiliers physiques, ou ne dispose pas la capacité de les gérer à l’optimum, il est conseillé de se diriger vers les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI qui se chargent de gérer ses placements dans l’immobilier locatif avec moins de risque de perte directe.

Auteur de l’article : La rédaction

4 commentaires sur “La méthode ultime pour un investissement locatif réussit ! Les règles, réduction fiscale…

    robert

    (01/12/2015 - 14:20)

    Merci pour cet article très intéressant et pleins de bon conseils. On voit bien que c’est quand même compliqué en France. Blindé l’aspect financier du projet n’est vraiment pas simple non plus.

    Investissement locatif

    (21/01/2016 - 10:21)

    Bonjour,

    Et la question première s’interroger sur nos propres attentes, comprendre sa motivation avant de comparer les différents investissements. Est ce que je souhaite me construire un patrimoine, défiscaliser, est ce que l’objectif à terme et de transmettre mon patrimoine, etc…

    Merci pour votre article.

    Solange

    (09/03/2016 - 16:50)

    Merci pour cet article tout à fait intéressant sur l’investissement locatif. Comme pour tout, il faut se renseigner, avant d’investir.

    Crowdfunding Immobilier

    (30/03/2016 - 10:31)

    Particulièrement, intéressant. L’investissement locatif peut toujours et encore s’apprendre!

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